Realkredit FAQ

Nedenfor har vi samlet en række af de oftest stille spørgsmål ang. realkreditlån og obligationslån.

Hvad er et obligationslån?

Et obligationslån er et lån, hvor du stiller din ejerbolig til sikkerhed for at du kan betale de lånte penge tilbage igen. Hvis du ikke kan betale, så kan realkreditinstituttet sætte dit hus til salg og modtage pengene fra salget, som så måske kan dække betalingerne til dit lån. Da der er omkostninger og usikkerhed forbundet med dette for realkreditinstituttet, så kan man kun låne op til 80% af husprisen via realkredit for alm. boliger og op til 75% for sommerhuse. Det er en beskyttelse for investorerne at husene altså ikke er ”belånt helt oppe til skorsten”.

Realkreditinstituttet samler en masse lån og sikkerhed i store puljer, som investorer så kan vælge at låne til. I praksis er realkreditinstituttet blot mellemmand mellem låntager (dig) og så långiver, som gerne vil låne penge ud til en given rentesats.

Hvor lang tid løber et obligationslån

Løbetiden på et obligationslån løber typisk fra 20-30 år. I denne periode er du garanteret lånet til den fastsatte rente og lånet kan ikke blive opsagt af långiver, så længe at du altså sørger for at betale alle dine ydelser rettidigt.

Hvad koster et obligationslån?

Prisen eller renten på obligationslånet afhænger af af både lånetypen, rentetypen og hvor meget, som du skal låne i forhold til boligens værdi. Et fast forrentet lån er typisk dyrere end et variabelt forrentet lån, men giver også en større sikkerhed for dig som låntager. Jo mere du låner i din friværdi, jo dyrere bliver lånet også. Jo længere du skal låne pengene, jo dyrere bliver det også.

Hvad er en konvertering?

En konvertering af et realkreditlån kaldes også for en omlægning af et realkreditlån. Det betyder, at du skifter din aktuelle lånetype ud med en anden lånetype i din bolig. Det kan f.eks. være fra en bestemt fast rente til en enten højere eller lavere rente. Det kan også være, at du vælger at skifte fra en fast rente til en variabel rente eller omvendt.

Hvad er en nedkonvertering?

En nedkonvertering af et realkreditlån betyder, at du omlægger et lån til et andet lån med en lavere rente end den forrige. F.eks. fra et 4% lån ned til et 2% lån. Således sparer du en masse renteudgifter i forhold til det gamle lån.

Dette kan gøres for konverterbare lån, hvor du altid kan komme ud af dit gamle lån til kurs 100. Ved en nedkonverting optager du typisk det nye lån til under kurs 100, hvilket vil sige, at du så kan få en restgæld på det nye lån, som er højere end på det gamle lån. Dette kan derudover også skyldes omkostninger tilknyttet låneomlægningen, som kan tillægges hovedstolen på det nye lån.

Da der netop er tilknyttet en del omkostninger ved en omlægning/konvertering, så er tommelfingerreglen at du helst først skal konvertere et lån, når du springer 2% point i renten. Omkostningerne ved en omlægning koster typisk 10-15.000 kr. i dag.

Hvad er en opkonvertering?

Fordelene ved en nedkonvertering er meget åbentlyse pga. den umiddelbare besparelse. En opkonvertering er lidt mere spekulativ. Ved denne øvelse konverterer du fra f.eks. et 2% lån op til et 4%. Fordelen ved dette er, at du ved denne øvelse går fra f.eks. kurs 90 på dit eksisterende lån og over til det nye lån til omkring kurs 100. Det betyder, at du kommer til at skylde mindre i restgæld på det nye lån (fra f.eks. 1 mio. til 900.000 kr. efterfølgende). Ulempen er, at renten på det nye lån er højere og at du dermed skal betale mere i renteudgifter.

Hvis du snart skal sælge din bolig kan det være en fordel for dig at opkonvertere, da du således sikrer dig en lavere restgæld. Du kommer dog til at betale en højere rente i perioden indtil salget. Det kan også være en god idé, hvis du forventer, at renterne skal falde senere hen, så kan du på dette tidspunkt konvertere ned igen til en billigere rente. Ved denne manøvre har du således opnået at skære en god portion af din restgæld og er kommet tilbage til den samme rente, som evt. var udgangspunktet før din oprindelige konvertering.

Hvad er en bidragssats?

En bidragssats er et tillæg til den rente, som du skal betale for dit realkreditlån. Bidragssatsen går til realkreditinstituttet og skal bruges til at dække administrationsomkostninger og dække eventuelle tab, hvis nogle låntagere ikke kan betale deres gæld tilbage. Derudover skal bidragssatsen også bruges til at generere indtjening til realkreditselskabet.

Få gratis tilbud på dit realkreditlån.