Fast forrentet obligationslån

Et fast forrentet obligationslån er et lån til din bolig, som har en fast rente i hele lånets løbetid. Det giver dig en tryghed for, at du kender hele dit betalingsforløb frem til udløbet af lånet og således ikke skal bekymre dig for hverken renteændringer eller fald.

Hvis du dog skal indfri lånet helt eller delvist i perioden, så kan renteniveauet få betydning for hvor meget som du skal betale tilbage. Ofte er der dog et loft over dette, da der er indbygget en slags forsikring på det, som du maksimalt kan komme til at betale tilbage. Dette kaldes for et konvertibelt obligationslån.

Det koster et fast forrentet obligationslån

Prisen på dit obligationslån afhænger af renteniveauet i markedet herhjemme. Og her er det de såkaldte lange renter, som har betydning for den endelige rentesats på dit lån, da du typisk låner pengene i 20 til 30 år frem på et fast forrentet obligationslån. I skrivende stund (januar 2015), så er det muligt at optage et 30 årigt lån til en rentesats på omkring 2%. Det er et hidtil uset lavt og meget attraktivt renteniveau herhjemme.

Du skal også betale bidragssats

Udover renten på selve obligationen, så skal du også betale en bidragssats til realkreditinstituttet. Bidragssatsen er afhængig af dels lånetypen (fast rente eller variabel, afdragsfrihed osv., refinansiering), samt af hvor stor en andel af boligens værdi, som du ønsker at belåne. Jo mindre, som du ønsker, at låne i andel af boligens værdi, jo lavere vil din bidragssats være. Det afspejler risikoen for, at det er mere sandsynligt, at realkreditinstituttet kan få dækket deres evt. tab af ved et tvangssalg af din bolig, end hvis du havde belånt boligen yderligere. Bidragssatser kan svinge fra 0,5-2%.

Samlet rente = Rente på obligation + Bidragssats

Vær opmærksom på, at bidragssatsen godt kan ændre sig i låneperioden. Det kan f.eks. ske hvis realkreditselskaberne får højere omkostninger tilknyttet, som så kan dækkes af en forøgelse af bidragssatsen.

Konsekvenser ved renteændringer i markedet

Hvis renterne generelt bevæger sig opad, så påvirkes kursen på obligationerne sig i nedadgående retning. Det skyldes, at den faste rente, som du betaler på lånet lige pludselig bliver mindre attraktiv at modtage end hvis man som investor/långiver går ud og låner til det aktuelle renteniveau. Det er en fordel for dig som låntager, da du så kan komme billigere ud af lånet. Men altså kun hvis du vælger at indfri eller omlægge dit lån. Hvis du ingenting foretager dig, så forbliver dine månedlige betalinger helt uændrende.

Der sker det omvendte hvis renterne begynder at falde generelt i markedet. Så vil dine betalinger på lånet lige pludselig blive højere end hvad markedet generelt kan tilbyde en investor/långiver, hvorfor at kursen på de underliggende obligationer stiger. Og så bliver det dyrere for dig at komme ud af lånet eller omlægge det. Dog er de fleste fast forrentede konverterbare i dag, hvilket betyder, at det aldrig bliver dyrere for dig end, at du skal betaling din obligationsrestgæld tilbage. Dvs. at du kan købe obligationerne (din gæld) tilbage til kurs 100.

Det faktum, at du altid kan købe dine obligationer tilbage til kurs 100, er i lang tid blevet betragtet som en forsikring og beskyttelse af din friværdi i boligen. Det skyldes, at der ofte er sammenhæng mellem renteændringer og boligpriser. Jo højere renteudgifter til et lån, jo mindre hus kan du købe for dine penge. Derfor falder huspriser historisk set også ved rentestigninger og omvendt ved rentefald. Denne systematik har dog været sat lidt ud af spil fra finanskrisen og frem til i dag, men grundlæggende burde reglerne gælde endnu, da der er stor logik og sammenhæng i dette.

Mulighed for afdragsfrihed

På de fleste fast forrentede obligationslån kan du i dag vælge om du vil have afdragsfrihed i de 10 første år eller ej. Hvis du vælger afdragsfrihed på et lån, så kommer du typisk til at optage lånet til en lidt lavere kurs og altså samlet betale lidt ekstra for at låne pengene. Det skyldes, at du først starter med at betale pengene tilbage senere og dermed reelt låner pengene i længere tid.

Yderligere omkostninger ved et fast forrentet obligationslån

Ved enten optagelse eller indfrielse af et fast forrentet obligationslån, så kan det der være nedenstående gebyrer udover selve rentesatsen og bidragssaten på lånet. Gebyrer varierer på tværs af realkreditselskaberne, dog ikke de statslige tinglysningsafgifter.

Optagelse af nyt lån

• Ekspeditionsgebyr
• Kurtage
• Tinglysningsservice
• Garantiprovision
• Kurssikring
• Tinglysningsafgifter til staten (fast gebyr + 1,5% af pantebrevets pålydende værdi)

Indfrielse af lån

• Gebyr for indfrielsestilbud
• Gebyr for indfrielse/nedbringelse
• Mellemregningsrente ved straksindfrielser
• Kurtage